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Baufinanzierungsrechner

Sehen Sie Monatsrate, Beleihungsauslauf und Zinskosten Ihrer Immobilienfinanzierung – und wie viel Zeit und Geld eine monatliche Sondertilgung spart.

Sollzins (pro Jahr)
Laufzeit
Monatliche Rate
—
Darlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Zinsen gesamt
Gesamtkosten
Ersparnis durch Sondertilgung

Wird sofort in Ihrem Browser berechnet – Ihre Eingaben werden weder gesendet noch gespeichert.

Diesen Rechner auf Ihrer Website einbinden

Kostenlos für Blogs und Websites: Code kopieren und in Ihre Seite einfügen (in WordPress über einen Block „Individuelles HTML“). Der Rechner funktioniert auf Smartphone und Desktop, die Höhe passt sich automatisch an.

Vorschau

So funktioniert der Rechner

  1. Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital ein. Der Anteil des Eigenkapitals wird in Prozent angezeigt.
  2. Stellen Sie Sollzins und Laufzeit ein. Der Rechner berechnet die Rate, mit der das Darlehen am Ende vollständig getilgt ist.
  3. Optional: Tragen Sie eine monatliche Sondertilgung ein und sehen Sie die Zinsersparnis.

So wird die Rate berechnet

Eine Baufinanzierung ist in der Regel ein Annuitätendarlehen:

Rate = D × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)

D ist der Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital), i der Monatszins (Sollzins ÷ 12 ÷ 100) und n die Laufzeit in Monaten.

Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Kaufpreis × 100

Banken geben bessere Zinsen, wenn der Beleihungsauslauf niedriger ist, zum Beispiel unter 60 % oder unter 80 %.

In Deutschland wird oft mit einem anfänglichen Tilgungssatz (z. B. 2 %) und einer Zinsbindung (z. B. 10 Jahre) gerechnet. Nach der Zinsbindung bleibt eine Restschuld. Dieser Rechner zeigt dagegen die Rate für eine vollständige Tilgung in der gewählten Laufzeit.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung kostet 350.000 €, Sie bringen 70.000 € Eigenkapital mit (20 %). Das Darlehen über 280.000 € läuft 25 Jahre zu 4,2 %:

  • Monatsrate ≈ 1.509 €
  • Zinskosten über 25 Jahre ≈ 172.700 €
  • Beleihungsauslauf = 280.000 ÷ 350.000 = 80 %

Mit 200 € Sondertilgung pro Monat wären Sie rund 4 Jahre und 8 Monate früher schuldenfrei und sparen etwa 36.000 € Zinsen.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Zum Kaufpreis kommen in Deutschland Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision. Viele Banken erwarten, dass Sie diese Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.

  • Sondertilgungen sind bei Baufinanzierungen nur im vertraglich vereinbarten Rahmen möglich, oft 5 % des Darlehens pro Jahr.
  • Vergleichen Sie die Ersparnis mit anderen Anlagen. Unser Zinseszinsrechner hilft dabei.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital kommen. Bessere Zinsen gibt es meist ab 20 % Eigenkapital.
Sind Nebenkosten in der Rate enthalten?
Nein. Der Rechner zeigt nur Zins und Tilgung. Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld und Instandhaltung kommen hinzu.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Für die Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu dem dann gültigen Zins. Rechnen Sie dafür mit der Restschuld als Kaufpreis, 0 € Eigenkapital und dem neuen Zins.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung bringt eine sichere „Rendite“ in Höhe Ihres Darlehenszinses. Ob eine Geldanlage mehr bringt, ist unsicher. Für eine persönliche Empfehlung wenden Sie sich an eine unabhängige Beratung.

Zuletzt geprüft: 14. November 2026

Alle Ergebnisse sind Schätzwerte zur allgemeinen Information und keine Finanz-, Steuer-, Medizin- oder Rechtsberatung. Lassen Sie wichtige Zahlen von einer Fachperson prüfen.